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【律師說法】疫情期間,好房東減免租金如何避免多繳“冤枉稅”?

2020-02-23

  一、免租期不等于免稅金,免租期內仍要繳納房產稅。

  《房產稅暫行條例》第三條規定:房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度,由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據。同時,該條例第四條:房產稅的稅率,依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。

  根據上述規定可知:房產稅有兩種計稅方式:一是以租計稅,即按租金額×12%;二是按房產原值計稅,即按房屋原值扣除10%至30%的余值后×1.2%,一般以年計征。

  如果合同約定了免租期,或者對正在履行的房屋租賃合同進行租金減免,那么相應的免租期內是不是就不用繳房產稅了呢?答案顯然是否定的。財政部 國家稅務總局《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》財稅〔2010〕121號)第二條的規定,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間,由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

  明白了免收租金的租期內仍然要繳納房產稅的稅法規定之后,我們再來看看“青島好房東”們有可能面臨的稅法后果。

  作者按照《青島民企之家》報道的內容來分析,以青島海德曼產業園(主體公司青島海德曼光電技術有限公司,民營)為例,該公司給于產業園的承租企業業戶的政策是:園區25家企業2月房租全免,減免金額60萬元,3至6月根據疫情再作減免。

  由此可知:海德曼產業園向25家企業出租房屋,全年租金為720萬元,減免60萬后,其全年租金為660萬元。比起全年租金720萬元,的確減少了房產稅的計稅基數(暫不考慮其是否享受房產稅優惠措施),少繳了7.2萬的房產稅(60×12%)。

  由于其2月份是采取了免租的形式,該2月份按照免租期按房產原值繳納房產稅的規定,該2月份需要按房產原值來繳納房產稅。具體計算為房產原值扣除10%至30%的余值后×1.2%÷12×1。假定該房產原值為3000萬,扣除比例為30%,該2月份需要繳納房產稅為5000萬×(1-30%)×1.2%÷12×1=3.5萬。也就是說,即使2月份免除了房租,房東仍然要按照原值計征3.5萬的房產稅。

  由此可知:即使房東做好事免除了業戶的房租,也必須按照稅法規定,對免租期內的出租行為繳納房產稅。這就是稅法的剛性原則的具體體現,似乎不是太近“人情”。人家房東都不要房租了,國家怎么還要收稅呢?關于這個問題,作者將會在后面給出解決之道。

  二、免租期內不收取租金,在稅法上并不被視同銷售,無需繳納增值稅。

  根據《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)規定,納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)第十四條規定的視同銷售服務。

  因此,房東免除租金的行為并不屬于增值稅上的視同銷售行為,無需對免除租金的部分計征增值稅。

  三、好房東們如何在免租做好事的同時,又能避免多繳稅呢?

  下面何律給出兩個解決思路:

  一是:不要直接在補充協議中約定免某個月(幾個月)的房租,避免在合同中出現免租期的字樣。可以采用租金減半或者打折收取的方式。舉例說明:若原合同約定的年租金為12萬(月租金1萬元),房東如果要想減除3個月的房租3萬元,可以改成全年租金調整為9萬元,每月租金為7500元。為減輕承租人支付壓力,支付方式可以適當延后或分期。

  二是:可以適當增加租賃期限,比如將12萬年租金改成12萬租期為15個月,也相當于減免三個月房租。但由于避免了在合同中出現了免租期的內容,就避免了免租期被按照房產原值計征房產稅的后果。

  上述兩種方案,在具體落地實施時一定要注意對原租賃合同的更改,需要簽訂書面的房屋租賃補充協議。為什么要注重合同對稅負影響呢?這是因為經濟業務類型決定稅收,而合同的設計和調整又直接關乎經濟業務類型。可以這樣講:合同決定稅。要想真正改變稅收負擔,必須事先從合同入手。本文案例中,充分運用合同調整,在合同條款中避免出現免租期從而有效避免免租期課征房產稅的做法,即是一個實例。

  由此來看,通過合同條款的修改和調整,就能夠有效避免多繳冤枉稅,能夠有效防范稅法風險,起到合法節稅的功效。正所謂:簽對合同繳對稅,省得都是純利潤!

  在房屋租賃業務中,尤其是大型樓宇、商場租賃項目的運營過程中,可以通過組織架構、交易模式、業務流程的調整和優化組合,來進行合法節稅籌劃。關于更多的稅務合規及節稅籌劃的話題,歡迎各界朋友與誠功法稅律師團隊進行咨詢、交流。

  來源:誠功律所

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